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안녕하세요. 요즘 한참 이사철인데요. 저도 얼마 전 이사를 했는데요. 이사할때 신경써야 할 부분들이 참많더라구요. 그중에서 과연 내가 계약하려고 하는 이 집에 법적인 문제는 없을까? 하는 고민일거예요.
그래서 오늘은 전세 계약 시 유의해야 할 사항들을 정리해 드리겠습니다.
- 목차 -
계약 전 유의해야 할 부분들
1. 무허가, 불법 건축물 여부 확인하기
전입신고를 할수 없는 무허가 건물, 불법 건축물이 있습니다. 이는 주택임대차보호법에 적용을 받지 않아서 보증금의 보호가 어려운 경우가 많으니 주의해야 합니다.
※ 건축물대장 열람을 통해서 확인하시면 됩니다.
2. 적정 전세가율 확인
매매가가 하락하거나, 경매 시에 보증금 전액 반환이 어려울 수가 있으니 전세가율(매매가 대비하여 전세가 비율)이 높은 매물은 조심해야 합니다.
※ 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산정보 사이트, 중개사무소 등을 통해서 적정 매매가와 전세가 시세를 먼저 확인하세요.
3. 선순위 권리관계 확인하기
내 전세보증금보다 선 수위로 채권이나 보증금이 있는 경우에 보증금 전액을 반환받기 어려울 수가 있습니다.
※ 등기부등본확인, 다가구 주택은 전입세대 열람내역, 확정일자 부여현황등을 확인해야 합니다.
4. 임대인의 세금 체납여부확인
임대인(집주인)이 미납한 세금이 있는 경우에, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다. 체납여부도 꼭! 확인하세요.
※ 세무서(홈택스), 주민센터(위택스) 등에서 임대인의 미납세금 여부를 확인하세요. (임대인의 동의가 필요합니다)
계약 체결 시에 유의해야 할 사항
1. 임대인(대리인) 신분확인하기
임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 당하지 않고 예방할 수 있어요.
※ 등기부등본 상의 임대인이 계약당사자인지 확인하셔야 합니다. 임대인의 신분증 확인 필수, 대리인은 위임장, 인감증명서 등을 꼭! 확인, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의 계좌인지 확인하셔야합니다.
2. 공인중개사 정상 영업 여부 확인
미등록 또는 업무정지 중인 중개사무소에서 계약을 체결하실 경우 중개사고가 발생했을 시에 보상을 받을 수 없습니다.
※ 국가공간정보포털, 한국공인중개사협회등에서 확인을 하세요.
3. 주택임대차표준계약서사용
주택임대차표준계약서를 사용할 경우에는 임대인의 미납세금 여부와 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인하실 수 있습니다. 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수가 있어요.
※ 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드하세요.
계약 체결 후에 유의사항
1. 주택임대차 신고
부동산거래신고법의 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후에는 30일 이내에 계약내용을 신고해야 해요. 임대차 신고 시에 확정일자가 자동부여되니 보증금 보호에 유리해요.(계약서 첨부 시)
※ 주민센터 방문, 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고
잔금 지금 시 유의해야 할 사항
1. 권리관계 변동확인
계약 체결 이후에 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인하세요. 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지도 확인하시고 잔금을 지급해야 합니다.
※ 등기부등본 확인 후 임대인명의의 계좌로 입금
이사 이후 유의사항
1. 전입신고하기
주민등록법 제11조에 따른 의무사항입니다. 전입 후 14일 이내에 신고를 해야 하며, 전입신고 다음날부터 대항력이 발생해요.
※ 주민센터 방문 또는 정부 24에서 온라인 신고가능
2. 전세보증금 번화 보증금 가입하기
전세보증금 반환 관련하여 사고가 발생했을 시에 보증회사에서 보증금 반환을 대신 책임지므로 안전해요.
※ 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등의 보증기관에 문의하여 보증상품에 가입
지금까지 전세계약시 유의해야 할 사항들을 알려드렸습니다.
꼼꼼히 체크하시고, 준비하셔서 만약의 상황에 대비하시기 바랍니다.
새로운 집에서의 2023년 시작을 응원합니다.